曼谷的区域划分决定房地产价值最重要的三个因素

曼谷位于湄南河东岸，南临泰国湾。 根据2010年人口普查，大曼谷总人口为1197.1万人，其中城镇户籍人口达到980万人，人口密度为5801人/平方公里，与深圳相当。

曼谷一半以上的人有一定程度的华人血统，每年都有大量移民和外国人涌入曼谷。

曼谷是一个繁荣的国际大都市。 其经济占泰国经济总量的44%，是东南亚重要的经济支柱。

泰国有582家上市公司，总市值约4900亿美元（2017年8月31日），在东南亚排名第二，仅次于新加坡。

曼谷是国际活动中心之一，每年在这里举办的各类国际会议多达200至300场。

曼谷轨道交通

曼谷的轨道交通目前由2条轻轨（Bangkok Mass Transit System，简称BTS）+2条泰国地铁Mass Rapit Transit Authority，简称MRT）+1条机场铁路线组成。

轻轨 (BTS)

BTS分为绿松石素坤逸线和绿松石是隆线。 两个 BTS 站的交汇处是 Siam 站。

曼谷地铁

曼谷有2条地铁线路，分别是蓝线和紫线。 您可以在 Sukhumvit 站和 Silom 站换乘 BTS 轻轨。

机场铁路线

机场铁路线服务位于曼谷机场（素万那普国际机场）地下一层，到达市中心Phaya Thai。

曼谷的地区

决定房产价值的三个最重要因素是：地段、地段、地段！

上图为曼谷市中心的几个传统住宅区：

伦披尼中心 伦披尼中心

巴吞旺县 巴吞旺县

Sukhumvit成熟区（CBD开发区）

外素坤逸路

素坤逸路后期 素坤逸路发展区

是隆 / 沙吞 是隆 / 沙吞（旧中央商务区）

拉玛三世 拉玛三世

湄南河畔 湄南河畔

Rama IX Rama 9（曼谷新CBD）

Bang Sue（东南亚最大的交通枢纽）

吞武里 吞武里

伦披尼中心 伦披尼中心

Central Lumpini无疑是曼谷最稀缺的地区，也是曼谷最古老的市中心。

隆比尼公园

1902年，泰国国王拉玛五世——朱拉隆功大帝规划了曼谷市区。 他建造了皇家曼谷体育俱乐部（RoyalBangkokSportsClub）并下令开通拉贾达姆里大道（RajadamriAvenue），连接曼谷的两个地区。 Rajadamri 的意思是“皇家法令”。

1920年，拉玛六世国王建造了隆比尼公园。 曼谷皇家体育俱乐部和隆比尼公园就像纽约的中央公园，拉贾丹利大道就像北京的长安街。 它们已经超越了地点本身的价值，象征着“皇室、贵族和地位”。

隆比尼中部的土地供应极其稀缺，绝大多数地块归皇家所有，目前几乎没有未开发的土地。

隆比尼市中心非常豪华，有众多的五星级酒店、各国使馆和大使官邸、多个高档购物中心、以及一群极为显赫的家族和社会精英的住宅。 该地区几乎所有房产都是豪华级别的。

隆比尼中心的平均公寓价格一直是最贵的。 距离隆比尼公园越近，平均价格越高。

巴吞旺县 巴吞旺县

Pathumwan位于曼谷市中心，土地稀缺，新开盘的公寓很少。

Pathumwan 于 1914 年规划，现在主要是曼谷市中心的一个购物区。 它北至胜利纪念碑，南至拉玛四世路，西至Sirat高速公路，东至Thanon Rajadamri路。

全球第六大购物中心Central World、高端百货公司Gaysorn、久负盛名的暹罗广场、顶级购物中心SiamParagon、时尚品牌云集的Siam Center、翻新后的Siam Discovery、淘宝街MBK都坐落于此。 此外，泰国最高大学朱拉隆功大学、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构都在巴吞旺市中心占据大片土地。 著名的苔丝王吉姆·汤普森的故居也位于此。

由于地处曼谷市中心，土地稀缺，Pathumwan 新建的公寓很少。 PhayaThai是轻轨和机场快线的换乘站，与该地区其他地区相比，是一个人口相对密集的地区。

素坤逸路 素坤逸路

轻轨沿线快速发展的区域主要是指轻轨Ploenchit站至On Nut站的区域。

素坤逸路是曼谷市中心极其重要和繁荣的地区。 非常受国外租户欢迎，也是非常适合出租投资的区域。

便利的交通和完善的生活设施吸引了众多外籍人士在此居住。 因此，轻轨附近的高端公寓空置率很低。 一般来说，距离轻轨线较近、距离隆比尼中心较近的公寓平均价格较高。

轻轨站 Ploen Chit 毗邻隆比尼中心 (Central Lumpini)。 土地昂贵且稀缺，没有大面积未开发的土地。 这里交通便利，生活设施齐全。 毗邻中央使馆及高端写字楼。 公寓价格非常高。

娜娜轻轨站是素坤逸路两大红灯区之一。 很受欧美游客欢迎，生活十分便利。 这里也是印度人和阿拉伯人的聚集地。 但它也臭名昭著，因为泰国人不喜欢在这里定居。 虽然该地区的公寓不易转售，但由于欧美居民较多，因此很容易出租。

阿索克轻轨站是沿素坤逸路的轻轨线和地铁线的换乘站。 自从几年前深受年轻人喜爱的Terminal21购物中心落成以来，阿索克的人流量和人气都翻了一番。

自从商业区 The Em District（Emporium 和 EmQuartia）建成后，Prong Phong 的地价就如火箭般飙升。 ProngPhong长期以来一直是日本人的聚居地，该地区有大量的日本餐馆和高档公寓。 同时，许多名人和政要居住在ProngPhong地区，例如泰国前总理阿披实·维乍集瓦（Abhisit Vejjajiva）的住所。

通罗是近年来备受开发商追捧的地区。 尤其是Prong Phong地区的黄金地段越来越少，土地供应尚未耗尽的ThongLo却越来越受欢迎。 很多名人都居住在这里，该地区的生活设施非常成熟。

在轻轨Ekkamai站旁边，一家名为Gateway的中档日本购物中心几年前开业，里面有很多日本餐馆和日本商店。 几年前，这个区域与市中心相比还比较冷清，但现在已经成为一个成熟的住宅区，目前有很多新开的公寓。

On Nut 是曼谷市中心和郊区的分界线。 除了地铁站附近的区域设施稍好一些外，整个区域目前尚未开发。

外素坤逸路

随着城市的不断扩张，外素坤逸路未来也具有巨大的增长潜力。

外素坤逸路主要是指碧武里路以北、拉玛四世路以南的小片区域。

虽然该路段的碧武里路和拉玛四世距离曼谷市中心并不远，距离繁忙的素坤逸路也只有片刻的路程，但泰国人并不认为这两个地区是曼谷的“黄金地段”）。

主要原因是生活设施不够完善，而且由于附近没有大型超市，购物不是很方便，社区氛围不够浓厚。 另外，Petchaburi路沿线没有轻轨和地铁线路，所以租房相对困难。

不过，随着城市不断扩张，外素坤逸未来也有相当大的增长潜力。

素坤逸路后期 素坤逸路发展区

BTS素坤逸线向南延伸的周边地区

BTS素坤逸线继续向南延伸，住宅和商业建筑也在向南扩展。 这里已经是曼谷的郊区，但由于靠近地铁线，其未来的发展潜力不容小觑。 虽然周边设施不是很齐全，但由于总价较低，居住在该地区的人还是很多。

“像素大厦”是目前曼谷最高的建筑，高314米。 位于Chong Nonsi车站，也是丽思卡尔顿酒店的所在地。

是隆/沙吞 是隆/沙吞

曼谷中央商务区

Silom/Sathorn Silom/Sathorn是曼谷最古老、真正的中央商务区（CBD，中央商务区）。 被誉为“泰国的华尔街”，始建于1851年。这里是众多泰国大企业的聚集地，包括正大集团、盘谷银行等。

后来在Silom/Sathorn建起了很多高层公寓，生活变得非常方便。 受到外来租户的青睐，越来越多的社会精英在此居住。 但其“商业中心”的地位依然不可动摇，其次是住宅，这与素坤逸路正好相反。 这里国际金融机构、律师事务所、保险公司云集，还有亚洲中心、曼谷城市大厦、沙吞广场、友邦沙吞等多座甲级写字楼。

同时，是隆/沙吞也是曼谷最大的红灯区，外国游客络绎不绝。 这里也是非常受国内游客欢迎的地方。

是隆/沙吞有多个轻轨站和地铁站。 其中轻轨和地铁交汇处的Sala Daeng最为繁华。 与轻轨站相连的是隆综合大楼也为 Sala Daeng 聚集了更多人气。 这里生活便利，商务、休闲、娱乐一应俱全，还毗邻多家医院。

轻轨Sala Daeng站的下一站ChongNonsi几乎处于Silom/Sathorn地区的繁华交界处，而下一站Surasak的人就少得多。

拉玛三世

市中心和湄南河之间的区域

拉玛三区是位于市中心和湄南河之间的地区。 该地区距离现有轨道交通较远，但沿 Rama 3 路有一条快速公交线（BRT）。 该地区主要居住着曼谷当地人。

湄南河畔 湄南河畔

曼谷的新兴奢华区

曼谷是世界上为数不多的沿河地区发展缓慢且较晚的沿河城市之一。 通常，滨江城市的滨江地区早已开发完毕，土地价格居高不下。

湄南河沿岸有几座著名的古迹，其中最著名的是大皇宫、卧佛寺和郑王庙。 新开发的Asiatique也为河畔生活增添了不少色彩。

由于曼谷地处湄南河下游入海口，河岸上没有难缠的石滩，这为沿河开发提供了有利的先天条件。

该区域拥有曼谷罕见的五星级街区环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、文华东方酒店、香格里拉酒店、世界最高的露天餐厅Sirocco，以及后来开业的超豪华酒店ICONSIAM和高贵而令人惊叹的四季私人住宅，都将河滨提升为曼谷新兴的豪华区。

规划中的轻轨金线也将从Krung Thon Buri轻轨站出发，经过ICONSIAM，最终与轻轨紫线连接。 随着城市的扩张以及世界各地投资者对高端公寓的需求不断增长，曼谷河畔将在不久的将来变得更加繁荣和奢华。

由于Riverside距离Silom/Sathorn中央商务区有一段距离，而且这里的公寓大多相当高端，因此不适合出租，但非常适合长期投资。

拉玛9号

曼谷新CBD崛起

Rama9区以著名地铁站Rama 9为基础，主要包括：Ratchadapisek、Rama9、Ladphrao等，是随着曼谷经济崛起而崛起的新CBD区域。

由于中国大使馆也位于该地区，所以这里有很多中国人。

周边拥有众多大型购物中心和高端办公设施，包括即将建成的SupperTower、著名连锁超市Robison、联合利华亚太公司总部、华为总部、商业写字楼“G Tower” ，以及大型办公楼的第九塔，都位于SupperTower旁边，可以说公寓周围都是金融中心。

RAMA9地区正在建设一座超级塔项目，高度615米，共125层。 预计将于2021年竣工，将成为世界第三高楼。

拉玛九大道东止于机场快线入口，横跨腹地与曼谷素坤逸区相连，可轻松前往曼谷的各个角落。

该地区交通便利，曼谷唯一的环形地铁经过这里，商业设施逐步完善，让该地区有较大的升值空间。

邦苏

东南亚最大的交通枢纽

Bang Sue Grand Station是曼谷的交通枢纽，位于曼谷乍都乍区Thoet Damri路。 该车站隶属于泰国国家铁路，有北线、东北线和南线经过。 拥有长途客运、通勤客运和货运业务。 未来该车站将转型为东南亚最大的交通枢纽。

新车站将引进曼谷市郊轨道交通系统5条线路、素万那普国际机场捷运乃至泰国高铁线路。 新车站将拥有24个站台，总面积达17.1万平方米，使其成为“东南亚最大的交通枢纽”。 同时，BangSue地铁站周围的35公顷土地将被开发为交通和商业中心。

Bang Sue交通枢纽中心未来将成为泛亚三大铁路的交汇处。 建成后，所有途经马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的列车都将在此站中转。 Bang Sue Grand车站是曼谷政府斥资680亿泰铢巨资建造的。 交通枢纽中心预计将于2021年竣工。

Bang Sue Grand车站建成后，预计每天将吸引超过30万人次。 人口聚集必然带来住房需求。 再加上房价不断上涨，曼谷的Bang Sue地区将成为未来下一个房地产热潮！

吞武里 吞武里

湄南河西侧地铁沿线区域

湄南河与黄埔河类似，将曼谷分为东西两侧。 河的东岸是现在的曼谷王朝的领土，河的西岸是前王朝吞武里王朝的领土。 泰国古都吞武里位于湄南河西岸，在1972年与曼谷合并之前一直是一个独立的省份，从而避免了其他地方常见的现代化发展。

虽然曼谷的大部分主要旅游景点都位于东海岸，但搭乘廉价渡轮前往西海岸探险，您会发现一个完全不同的曼谷。 吞武里周围环绕着狭窄的水道、未受破坏的村庄、迷人的博物馆和古色古香的当地市场，拥有许多有趣的、人迹罕至的景点和活动。 吞武里整个地区水道纵横交错，让游客有机会看到曼谷更“本土”的一面。

吞武里的主要开发区是地铁线沿线的几个车站，目前地铁线正在延长。 该地区现在主要居住着泰国当地人。

曼谷房地产投资回报

曼谷房屋租金回报率

曼谷房产具有总价低、租金回报高、永久产权等优势。 曼谷房价基本按照市场指导变化，政府调控影响不大。 总体而言，曼谷的平均租金回报率为5-8%，房价年增长率为7-10%。