海外投资者不再是高净值人士的专属领域。 现在，许多中产阶级开始将触角伸向海外房地产。 2017年《新中产报告》显示，新中产中海外资产配置比例近一年来大幅提升，从2016年调查时的4%上升至12%。 分析人士认为，近两年人民币出现严重贬值趋势，新中产家庭也注意到了这一风险，有针对性地配置了部分海外资产。
作为“海外房产”的多元化配置，永久产权、按房产面积购买、高额租金和销售回报、合理避税等条款让不少准备购房的中产人士感到困惑。海外房地产。 这是真的？ 你想要什么？ 海外购房的一些痛点仍需回避。
01
花了三年在芭堤雅买了一套精装修的房子，租期却不到一年
2014年去泰国芭堤雅旅行时，周女士被那里迷人的海滩风光所吸引，立即购买了一套38平米一室一厅双阳台海景精装修小户型。 当年的总收购价为275万泰铢（折合人民币55万元）。 ）。
“当时主要原因是总价低。 销售代理向我们承诺租金回报率在8%以上。 想到价格不贵，而且是装修精美的海景房，可以出租，去泰国度假用，我们就很兴奋。 我了解了周边的普通公寓。 房租约为15000泰铢（3000元人民币）。 我算了一下投资回报率，差不多是7.2%。 当时我就觉得这个回报率相当不错，就没有多想就签了合同。 购房合同。”周女士提到，由于当时购买的房子是期房，在缴纳了2万元定金后，未来几年将根据工期进度分期付款。 三年后，目前的房款已经全部付清。
但周女士觉得中介告知的租金回报率并不靠谱。 不仅回报率没有承诺，房子的出租也成了问题。 “房子已经几个月没租了，我联系了几个中介，他们都说只有租出去才付钱，还没有消息。”
周女士提到，前几年在芭堤雅买房的大部分是俄罗斯人和英国人，现在也有很多中国人去买房。 海景公寓集中。 如果按照中介承诺的每月15000泰铢的租金，回报率是比较好的，但不可能每个月都租出去。
“如果这个时候转让，不仅没有人接管房产，而且房产还不到5年，还需要缴纳3.3%的费用，基本没有法律限制。在中介上，并不是每个中介都能帮你顺利出租出去，所以只能暂时空在那里，而且由于我们在国内，售后问题很难解决，基本上都要付物业费每年一次管理费，还好总投资没那么高。”
在LINE里一起聊天、一起购买的中国人都遇到过这个问题。 销售中提到的永久产权并不是永久的。 例如，在泰国，一般是90岁。 虽然说清迈的别墅是有永久产权的，但前提是必须在当地开设公司。 如果变更登记出现问题，钱就很容易被浪费。 。 周女士认为，没有基本的海外知识，就不适合投资海外房产。
02
投资热点城市维护成本高
在加州买房、移民89年的夏先生认为，“从投资的角度来看，海外房产的涨幅肯定不如国内一线城市。” 税费加起来足以抵消这些年的增长。” 价格涨了。”
例如，在美国买房，买家需要缴纳一次性房产交易税、律师费、产权保险费、房屋评估费、验房费、登记费等，这些费用一般占总房价的3%-5%。 总体而言，国外许多城市的房价涨幅多年来一直处于较低水平。 如果您不打算长期居住在该房产中，那么投资现房并不划算。 也最好有律师见证交易和后续，以保障自己的利益。 在租房的过程中，虽然大多数都会委托房屋中介帮忙打理，但作为房东也有非常让人心疼的一面。 您可能根本收不到租金，也可能无法亲自驱逐租户。
除了常规的交易税费外，近年来，美国、加拿大、澳大利亚等投资热点国家也因房地产过热而出现国内房地产调控，还需缴纳高额附加费。房屋销售。
一直居住在加拿大渥太华的琳达表示，近年来温哥华、多伦多的房价上涨过快，甚至超过了北上广深等一线城市。 政府增加了对海外买家的税收和费用，现在一些房子正在出售。 当面临额外缴纳30%的投资税时，这极大地抑制了投资意愿。
一般来说，在欧洲、美国、澳大利亚、加拿大等地，用房子来支持学业的购房者较多。 比如，一些陪读学生的家长会在当地购买优质的两居室，租一套给朋友，用租房贷款来资助学业。 学业结束后，他们会以相同或略高的价格出售房子。
以温哥华和多伦多为例，房产投资的维护成本相对较高。 以公寓为例，管理费每五年调整一次。 房子越旧，维护费用就越高。 购买一套约600平方英尺的两居室公寓并出租，每月费用约为1700加元。 不过，算上每年4000-5000加元的土地税和每月500加元左右的管理费后，剩下的租金回报就是你的了。 。 如果纯粹是投资的话，在这里买一套公寓是非常不划算的。
如果买别墅是为了投资，会涉及很多实际问题，也会受到市政法规的约束，比如夏天除草、冬天铲雪等。 当然，你也可以委托经纪公司或代理人帮你打理，但这是你力所能及的，很多事情都无法保证。
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经济动荡导致汇率下跌和房价下跌
38岁的7月2014年底带着刚上小学的女儿在马来西亚读书，她以约250万元人民币在吉隆坡购买了一套100平方米的公寓。 有了更好的国际教育，买这个房子的时候觉得性价比不错。 与临国新加坡3%的投资回报率相比，4-5%的房产回报率算是比较高的了。”7月份还对比了深圳的房价，这样的价格基本上只能在深圳远郊才能买到。对于作为投资人和随行学生的July来说，这似乎是一个不错的选择。
然而，由于近年来全球金融市场的动荡，马来西亚房地产市场的租售比持续下降。 根据NUMBEO数据，马来西亚的租金回报率2014年约为5%，2015年跌至4.6%，2016年跌至4%。2015年以来，部分高层物业供应过剩的情况日益严重。 由于供应过剩，高层住宅的价格下降了约10%。
今年七月做了一些计算。 由于马来西亚林吉特贬值，当年购买的房产仅汇率损失就超过25万人民币。 这还不包括该物业因经济不景气而导致的15%的资产缩水。 如果此时出售，由于购买时间还不到5年，所以要缴纳30%的利润税。
04
购买海外房产需要考虑的几个关键指标
对于初级海外购房者来说，无论是想自住还是有投资目的，买房前最好先咨询一下房产律师，或者聘请房产律师指导你签订合同。 有律师见证并参与。 如果遇到问题，也可以向律师寻求帮助。 此外，资深海外置业顾问建议海外购房者关注几个重要的购房指标：租售比，有助于判断当地楼市是否存在风险，是否值得投资； 失业率，决定了该地区半年内的房价走势，以及经济发展情况。 近年来的稳定性、当地犯罪率和租金比率都应该考虑在内。 当然，作为投资想要获得合理的租售回报，地段和交通的考虑也非常重要。
此外，国内小开发商的一些非正式海外销售和加价销售，也基本成为不少海外购房的惯例。 购买芭堤雅公寓的周女士提到，“我朋友在国内中介订了房子，并付了价。” 当时，代理商要求在起拍价基础上加价2万元。 合同签订当天，他表示不会卖，要多付钱。 后来我们咨询了翻译，并聘请了律师，最终做出了决定。”
有海外房产律师建议，如果是一手房，大品牌开发商一般都会在官网或公共信息平台网站上进行披露。 购房者可以咨询翻译，直接去找开发商顾问核实价格是否符合当地市场标准或直接前往购买。 。
清蒸鱼| 编辑
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