有时媒体会宣传在泰国买房可以拿签证，有时又说外国人可以在泰国买地……总之真真假假，引来不少关注。
后来大家发现，网上流传的这些政策大部分都无法实施，至少现阶段无法实施。
近日，泰国国内要求增加外国人拥有的泰国公寓比例、延长外国人土地租赁期限的呼声越来越高。维灿咨询了多方消息，发现这两项政策比以前可靠多了。
(曼谷邮报报道)
事件的起因是上周六6月22日，当时泰国住房商业协会名誉会长Issara Boonyoung向记者透露，七个房地产组织的代表与泰国国土部及相关机构的官员会面，商讨鼓励外国人购买房地产的改革措施。
住房商业协会、泰国公寓协会、泰国房地产协会、住宅建筑商协会、房地产销售和营销协会、泰国房地产经纪人协会和泰国商会房地产发展委员会等七个团体讨论了如何通过房地产行业刺激经济，包括对外国人购房政策进行改革的建议。
目前，副总理普塔姆·威差亚猜表示，基于这些讨论的解决方案，泰国内政部（负责国土部）于6月18日被授权研究两项修订的可行性。
第一修正案
修改租赁物法第4条，租赁期限由30年延长至99年，最长租赁期限由30年延长至50年，租赁期满后，租赁物所有人与权利人可以协议延长租赁期限50年。
该协议必须以书面形式并在有关部门登记。它将适用于低层住宅项目和公寓，并将惠及泰国和外国公民。
第二修正案
第二项修正案规定，外国人可以拥有公寓可用面积的 49% 以上，但不得超过 75%。如果外国人所有权超过 49%，条件可能包括丧失与公寓管理相关的投票权。
首先，这两项修正案应该放在一起读。根据泰国现行的《公寓物业法》，为保障泰国业主权益，房地产项目中外国人所持有的永久产权物业面积不得超过49%。（注：法律规定了面积，但为了沟通理解，我们一般会理解为公寓套数）
海外股份的最高比例（49%）是由法律确定的，但具体比例是由开发商决定的，所以开发商可以决定是否出售海外、以及分配给海外的比例是多少。
举一个很简单的例子，假如一个房地产项目有100套房子，外国人最多只能买其中的49套房子，剩下的51套房子只能由当地人消费。
但是，如果一套公寓的海外份额卖完了，外国人还能继续购买吗？答案是可以的。开发商可以把剩余的单位做成租赁产权，然后再卖给外国人。购买租赁产权房产的客户需要和泰国开发商签订租赁合同，每次最长为30年。市场上的开发商一般承诺给予90年的租赁产权房产（法律规定最长为90年），也就是说30年的合同到期后可以再次签订合同，以此类推。
除了公寓的租赁之外，同样的操作也可以适用于别墅。
了解了现行政策后，我们再来回顾一下内阁正在讨论的修正案。
第一条：租赁期限由30年延长至99年，最长租赁期限由30年改为50年。首期租赁期满后，经双方同意，可再签订50年租赁期的租赁合同。
最长租期从90年增加到99年，差别不大，最关键的是之前是每30年签一次合同，现在是每50年签一次合同。
我在之前的文章里说过，如果你买了一套租赁物业，但当初和你签租约的开发商或公司破产了，把土地卖给了第三方，那么在你第一个30年的租约到期后，第三方不和你续约，把公寓收回来。这种情况很难处理。
若将租赁房产的最长期限由30年改为50年，将在一定程度上保护外国业主的权益。
第二条将外国人购买泰国公寓的海外份额从 49% 提高到 75%。
这对于外国人来说似乎很好，但其实是有限的，尤其是在曼谷，外国人把曼谷公寓的股份全部卖掉的情况很少见。如果外国人能买到公寓的 25% 股份就算是不错了，因为曼谷公寓主要由当地人购买。而且很多优质公寓或别墅很少在海外出售，比如我前两天给大家介绍的 Life Charoennakhon。
（Charoennakhon 生命沙盘）
Life Charoennakhon 是湄南河畔的预售公寓，最近刚刚开盘。我同事去参加开盘活动的时候，销售人员全部来自泰国。如果我之前没有关注过这个项目，可能根本不知道。
不过，虽然增加外资所有权在曼谷的作用不大，但在普吉岛和芭堤雅等地还是有用的，因为这些地方的海景公寓外资所有权经常被抢购一空，许多外资卖家别无选择，只能购买租赁公寓。此外，Seta 公开表示，为了确保泰国公寓业主能够继续控制物业管理，拟议的外资所有权配额变更不会增加投票权。
总体来说，这次的两项政策，没有之前宣传的买房、买地免签那么吸引人，但对外国人来说，绝对是利好！或许，这次修订只是一个开始。
今天的分享就到这里，微餐也会持续关注此类消息，感兴趣的朋友别忘了关注哦。
结尾
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