2002年10月18日，正大广场开业，投资4.5亿美元，共13层，总建筑面积24.1万平方米。 2007年最高峰时，入住率为100%，最高峰时每天接待游客25万人次。
但近几个月来，正大广场因空置率居高不下而备受关注。
2022年8月22日，行业研究机构克而瑞资管对上海商业地产疫情后复苏情况进行调查发现，20个样本中，“空置率”最高的是陆家嘴正大广场商业区。 已达到34%。
克而瑞资管还表示，由于数据可得性，34%的企业采用“空置商铺数量”作为核算标准，这与通常根据出租面积计算“空置率”的方法不同。
超市广场有多空？ 11月6日是星期日。 南方周末记者看到，这里人流并不多，但很多商铺都空置、被封锁。
9月20日前后，南方周末记者盘点发现，除九、十层观景餐厅和地下三层停车场外，其余楼层共有约115家商铺被封锁或未营业。 同期，周边商场中，第一八佰伴有13家空置店铺，国金中心有8家空置店铺。
大众点评信息显示，9月20日，正大广场共有商户373家。 到11月7日，这个数字已经下降到369只。一位受访者表示，10月中旬，五楼的两家猫馆和零售店都关门了。
回顾正大广场的发展历史，空置率过高的情况并不是第一次出现。
“中国第一购物中心”
凡是走过超市广场正门的人都很难忽视入口右侧的四面佛。
它有四面、八耳、八臂、八手，颜色金黄。 它笔直地坐落在神龛里，前面的香火里飘着缕缕青烟。 四面佛也被称为“梵天”。 在泰国，它被认为是拥有无边权力、掌管世界繁荣和财富的神。 它经常出现在泰国人家的庭院里。
正大广场的实际控制人是改革开放后第一家进入中国大陆的外资企业正大集团。 主要从事饲料、养殖业。 创始人谢一初是汕头人，是泰籍华人。 旗下知名品牌有莲花莲花（原莲花）、正大综艺、大阳摩托等。
1990年，上海浦东开发。 两年后，正大集团董事长谢国民宣布，为了完成陆家嘴CBD核心区的商业设施，将投资4亿美元，在陆家嘴建设正大集团在中国最大的投资项目。时间，正大广场。
1994年，正大集团成立子公司项目公司上海迪泰发展有限公司，被誉为“中国第一商场”的正大广场项目正式启动。
然而，该项目自立项以来，其建设和发展却经历了一波三折。
据《中国经营报》报道，最初，正大集团计划投资1亿美元，剩余2.05亿贷款来自泰国农民银行、京都银行、中国银行曼谷分行等7家银行组成的银团。
然而1997年下半年，金融危机席卷东南亚。 上述财团中的3家银行破产，京都银行被政府接管。 在提供了 6500 万美元贷款后，该财团无法再注入更多资金。
曾担任正大集团高级执行副总裁的李少柱在接受采访时回忆，金融危机导致正大广场停工一年多。
1999年，迪泰公司在上海市政府有关部门的帮助下，通过股权转让从国内银行获得了5000万美元贷款，并通过整合中国市场业务筹集了2亿美元，使正大广场得以成立。重新开始施工。
2002年，正大广场开业。 李少柱曾充满信心地表示，正大广场最快7年、慢至10年即可收回投资。
不是这种情况。 《第一财经周刊》曾报道称，开业初期，正大广场试图将自己定位为国际一线品牌的聚集地。 但在2000年左右，这些一线品牌只会在上海开设一家门店，而且都投资了同时开业、位置较好的门店。 66号广场。
直至2005年8月，正大广场的出租率仅为45%，六层及以上五层几乎全部空置。
很少组织的活动或促销活动
如今的正大广场，尽管空置率远低于最低点时，但直观的感觉依然是空荡荡的。
例如，9月21日是周三，晚高峰期间正大广场的行人很少。 五分钟算起，17时45分，有93人路过三楼FILA时装店，无人入场； 18:00，有106人经过无印良品，11人进入； 18时15分，9人经过汤姆熊游乐场，无人进入； 18点30分，14人路过小南国餐厅，8人进入……这五分钟里，汤姆熊女店员唯一做的就是在门口来回踱步。
午餐时间超市广场最为繁忙。 平日里，周边130多栋写字楼的白领蜂拥而至，不少餐厅不得不排队等候入座。 但中午1点30分之后，这里又恢复了寂静。
这个地方在工作日的早上、下午和晚上 9 点之后最繁忙。 来商场闲逛的人们，可以清楚地听到路过的商店里店员剪指甲的声音，店员三三两两在一起说话的声音，以及店员手机里传来的声音。一个人坐在地上的连接通道里刷抖音。 音乐的声音。
“别来这里踩陷阱，你是来给正大交房租的，重点是房租不便宜。” 周三晚上7点左右，还没有顾客。 一家鞋店的店员正靠在商场走廊旁的扶手上，玩着流行的游戏“羊！” 当南方周末记者询问潜在商户时，她直接建议换家商场。
“今年6月份，我们的营业额才5万到6万元，房租6.5万元，还有人工费、物流费，根本没赚到钱，不赚钱也没关系。”一两个月，一年下来十个月了，没赚钱，不赚钱，老板压力很大。” 店员指着隔壁另一家已经关门但招牌尚未拆除的鞋店表示，合同期满后不再续约。
她在正大广场工作了三年，发现2020年之前，这里的生意还不错，但这两年，去上海旅游的人少了，情况也不如以前了。 此外，正大广场很少举办活动或促销活动。 ，不如附近的购物中心那么有吸引力。
“现在这个商场只有周末人比较多，平日的顾客都是在附近工作的白领，商场里没有大型活动，买的东西也不多，只是吃完午饭就逛逛然后离开。” 在店员面前，天花板上挂着一个钩子。 原本是用来挂大型广告的，现在已经空了。
有中国第一家Zara、H&M、丝芙兰
十多年前，司徒文聪扭转了正大广场的空置率问题。
2007年12月，沪港经济发展协会创办的杂志《沪港经济》对司徒文聪进行了专访。 在这次采访中，他详细回忆了正大广场的转型历程。
2005年，由于连年亏损、连任三任总裁，被称为中国商业地产史上“黄金操盘手”的司徒文聪和他的团队接手了正大广场。
上任后，他用三个月时间收集了2000个家庭和个人的调查数据，发现未来5-10年，上海商场最重要的消费群体将不是高端顾客，而是中产阶级，缺少一个集购物、亲子活动于一体的消费场所。
2006年初，正大广场从“正大品牌中心”重新定位为“华东地区最大的家庭娱乐购物中心”。
司徒文聪曾在接受采访时提到，正大广场“改变了百货商场把大型奢侈品牌放在一层的做法，取而代之的是中国第一家Zara、H&M和丝芙兰店”，并在其中增设了一家书店。 、咖啡馆、电影院、儿童游乐场，甚至溜冰场都包括在内。
司徒文聪回忆，2006年初，ZARA对正大广场不感兴趣，并表示曾考虑在南京西路商圈选址。 但他赢得了参观西班牙总部的机会。
这次参观，他和同事们花了三个晚上制作了一个1:300的购物中心模型，“细致得可以把每一层楼都拉出来看。” 他们还在上海没有直飞西班牙的航班的情况下，陆续更换了机型。 客机、小型螺旋桨飞机和汽车花了52个小时才抵达。
最终，包括ZARA在内，当时全球营业额排名前十的综合服装品牌中的6个全部落户正大。 2007年，商铺入住率达到100%，有近300家商户排队等候。 商场的租金也在两年内翻了两番。
但一年后，司徒文聪离开，加入了另一家商业投资公司。 南方周末记者联系司徒文聪，但他表示现在不宜回应正大广场话题。
在陆家嘴，正大广场曾将全球最火的快时尚品牌首次引入中国。 ZARA、H&M、GAP、优衣库、Esprit……到处都挤满了人。 但现在，他们大多已经离开正大广场，甚至退出中国。
随着快时尚品牌在中国的神化地位消失，正大广场的光环似乎也黯淡了。
据商场工作人员介绍，正大集团独立经营的卜蜂莲花超市已经关门两年了，八楼的电影院也不再营业。 目前仍在吸引投资。
事实上，正大广场并不是正大集团的核心业务。 正大集团的主营业务是饲料、生猪养殖和屠宰，商业地产只是其九大业务板块之一。 2020年，正大集团全球营收约为820亿美元。 折算后，正大广场的营业额仅占其中的0.4%。
空置率25%
正大广场运营情况如何？ 南方周末记者近十天试图联系正大集团，但未果。 电话或电子邮件均未得到回复，商场管理人员也未接受采访。
媒体报道中，只有上观新闻近期收到了正大广场的回复。 经进一步调查得知，该信息来自陆家嘴管委会。 国土管委会工作人员告诉南方周末记者，他们的信息来自一份举报材料。
材料提到，从2019年开始，商场正在进行新一轮大规模升级调整工作，计划用三年时间完成整体升级。 但受疫情影响，部分商户装修调整进度有所延迟。 截至2022年8月，整体出租率将达到75%。 预计到2022年底，商场将有99个新品牌亮相，届时入住率将达到90%。
也就是说，目前的空置率为25%。 这是什么水平？
据华晶产业研究院统计，2021年，全国20个一二线城市购物中心平均空置率为9%。 克而瑞资产管理数据显示，2022年第二季度，上海商业购物中心空置率为7.2%。
“对于这类大型购物中心，业内人士认为，算上正在装修的店铺面积，空置率保持在10%以下是比较健康的。由于品牌更新速度很快，更换率在10%左右-15%也很正常。” 仲量联行上海零售地产部总监庄迪奇向南方周末记者解释道。
正大广场官网显示，自2018年起，该商场历时3年重新装修改造。 包括地下停车场、中央走道“黄金大道”、立面等区域的8层进行了调整，调整后的楼层确定了不同的功能区域。
尹贤吉工作的汉服文化体验店位于商场七楼。 去年他们搬进来的时候，正大广场的招商人员就向他们承诺，七楼的所有店铺都会客满，而她工作的那家店铺将成为七楼的主力店。 但现在至今，尹贤吉已经联系了三个不同的招商人员，但旁边那家空置店铺的围栏始终没有拆除，对面的一家日本料理店也已经关门了。
“这个商场的人流集中在四五楼以下，七楼很少有人上来。疫情发生后，我们自己疏导人流遇到了困难，反而是商场在组织的时候就跳过了我们。”活动。”
年初，正大广场举办“国风汉服颁奖”活动，午市和夜市期间，身着古装的模特在馆内巡游。 尹贤姬本来以为这会是一个宣传店面的好机会，没想到商场安排的游行路线却绕过了店面。 商场管理人员解释称，“游行路线只能绕过人多的地区”。
据上观新闻此前报道，受疫情影响，今年4月至6月，正大广场为所有租户减免租金超过7000万元。 不过，尹贤吉表示，按照逐步复工的要求，7、8月份该店没有开门营业。 不过，商场仍然要收取这两个月的租金，并按照入住时签订的合同逐步提高租金。
9月份，她收到了正大广场招商部工作人员的留言。 因为店面生意不好，希望他们能早点取消租约，这样他们就可以转出去了。 “商场空置率已经这么高了，招商还没有看到效果，不但不减租，还赶我们走，因为我们是小众的，我不同意。”明白为什么连半年的喘息时间都没有给他们。” 沟通后无果。 之后，尹贤吉和她的老板也计划退出超市广场。
事实上，正大广场的租金不升反降。
2016年发布的《中国主要城市商圈分析及商业选址参考》提到，当时正大广场的平均租金价格为30元/平方米/天。 一位业内人士告诉南方周末记者，2016年前后，30元的均价几乎是正大广场餐厅、商铺的租金标准。 现在应该只需要十几二十块钱就能成交了。 “很少有购物中心租金去商店，”他说。 下降的情况”。
走到另一边
正大广场的辉煌是从什么时候开始褪色的呢？ 不同的受访者有不同的答案。
在一位经常逛商场的馆长印象中，2017年之前，正大广场还是上海比较好的商场之一。后来，因为商场实力比较雄厚，所以租金高，周边竞争也很激烈。 客流量减少后，不少商家选择离开。 一位商场保洁主管认为，自从国际金融中心开业以来，来超级购物中心购物的人越来越少。
国际金融中心于2010年开业，开发商为香港新鸿基地产发展有限公司，距正大广场仅200米。 与正大广场的快时尚品牌不同，它的布局几乎全是奢侈品。
国际金融中心官网也写道，“该项目与超高层广场隔街相望，这将恰好弥补超高层广场‘独木难成林’的隐痛。”
事实上，两者的定位有很大不同。 目前，据大众点评了解，正大广场的购物品牌均价在1000元左右，而国金中心的购物品牌大多在1万至3万元之间。
房地产行业信息平台易瑞、盈商网数据显示，2014年至2020年，正大广场年成交额在30亿左右，已突破20亿的行业标准线。
但与国际金融中心的差距也在拉大。 2014年，两者持平，均为27亿。 但到2020年，国金中心年收入已突破100亿，正大广场年收入为24亿。 同样位于陆家嘴商圈、开业时间早于正大广场的第一八佰伴，2020年营业额也达到33亿。
这也是周三的工作日。 下午3点左右，国际金融中心爱马仕专卖店前已有十多名顾客排队等候进店，一楼室外广场上也挤满了休息的人们。
奢侈品店门前经常排起长队。 司徒文聪进行市场调研已有17年了。 “上海商场最重要的消费群体不是高端顾客，而是中产阶级”的结论似乎已经过时。
老牌购物中心也在不断地翻新改造。 庄迪奇观察到，无论是正大广场还是第一八佰伴，近年来内部都在发生着整体的变化。 不过，第一八佰伴的翻新工程较早进行，目前已进行第二轮。 正大广场首轮改造尚未开始。 结束。
庄迪奇提到，正大广场也在逐步引进一些潮流品牌店，比如泡泡玛特、好利来等，这些店的人流量确实比其他店好。
2021年，伊瑞平台对上海各商场的品牌变化进行了统计。 上半年，正大广场品牌刷新率排名一直位居前列。
一位住在附近的年轻人告诉南方周末记者，2018年后他经常来正大广场，发现商场里经常增设一些潮流店铺。 不过这些店都是分店，你可以去别的地方。 正大广场的知名度不高。
上述业内人士表示，现在各大商场之间的竞争非常激烈。 “你会发现上海大部分商场几乎每个周末都会举办活动。” 但据商家介绍，这不包括正大广场。
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