购买一块风景优美的土地似乎是一个好主意，但如果你不做好功课并了解潜在的陷阱，你的土地投资很可能会变成一个令人头疼的问题。
最坏的情况是什么？ 嗯，这很糟糕。 如果您在进行必要的尽职调查之前继续购买，您可能会发现出售实际上是非法的，使您的土地基本上一文不值。 普吉岛到处都是非法建造的破旧建筑，永远无法出售。 甚至还有一些很棒的海滨别墅和酒店属于此类。
需要注意什么？
如果您购买土地并打算在其上进行建设，您必须聘请经验丰富的律师并支付尽职调查费用（甚至在您存入押金之前）。
如果您在没有进行必要的检查的情况下继续购买，您可能会发现您根本无法建造您理想的房产。 您需要注意一些事项，这就是为什么在购买土地时有律师在您身边是非常重要的。
什么是分区法？
大多数国家都有分区法，规定特定区域内允许的商业或住宅建筑的用途，并详细说明每个区域内建筑物的允许用途和限制。 除了指定（或禁止）某些用途外，任何可能出现建筑物的区域都将受到有关建筑物类型、允许的层数和/或最终建筑物高度限制的规定的约束。
在泰国内政部，许多政府部门可能会参与审查或更改分区法。 这些包括但不限于：
公共工程和城乡规划部
自然资源和环境政策与规划办公室
科学技术环境部
自然资源和环境部
建筑高度限制
普吉岛的区域划分比较容易理解。 作为一个岛屿，大多数限制都是基于您距离海岸线的距离，这可能是有道理的。
尽管您可能会看到这些法律遭到蔑视，但信誉良好的律师始终会建议您不要忽视它们。 由于没有法律限制没收非法购买的土地，因此如果您不遵守规定，您可能会失去财产并看到房屋被拆除。
当谈到您距离海滩的距离时，普遍接受的指标是高水位线。 但这可能是主观的，也是某些团体在不知不觉中最终拥有他们不应该拥有的建筑物的原因之一。
以下是有关在海滩附近的土地上建造房屋的一些规则：
我们从 Phuket Land Busters 网站借用了以下图表：
你的土地海拔超过80米吗？
普吉岛的人们仍然会犯这个错误，包括一些价值数百万美元房屋的业主。
法律规定不得建造高度超过80米的建筑物。 这适用于建筑物的顶部，而不是您房屋的地面，并且是从海平面测量的。
换句话说，如果您在普吉岛70米高的山坡上拥有一块美丽的土地，您的房屋、别墅或公寓的建造高度不得超过10米（32.8英尺）。
如果您的土地标高不能提供足够的空间，则可能很难将土地出售给新买家，特别是如果他们决定在完成交易之前对房产进行尽职调查。
你离海滩太近了吗？
普吉岛有很多别墅或联排别墅建在几乎靠近海滩的情况下，在某些情况下需要当地政府当局的批准。 尽管获得了“批准”，该开发项目仍可能是非法的。
如果“相关方”（可能是邻居或来自曼谷的来访官员）抱怨该项目潜在的非法性，争议最终将在法庭上解决。 如果确定该土地距离大海太近，可能会导致该房产被拆除。
如果您要购买海滨土地，请确保不仅遵守规则，还要进行准确的土地调查，否则您的梦想之家可能会变成一场噩梦。
检查坡度 – 管理山坡土地坡度的新规则
另一件需要注意的事情是土地的坡度。 2018 年，法律发生变化，土地所有者不再被允许在普吉岛的陡坡上建造房屋。
优质房地产通常带有景观，而高架山坡景观通常被认为是最好的。 但开发商和房屋建筑商现在必须小心，确保他们购买的土地符合 2018 年有关斜坡的规定。
自然资源和环境部现在规定，不得在 35 度或以上的斜坡上建造房产。
除了坡度限制外，现在还有更严格的海拔控制规则。 海拔40米以上的建筑物不得超过6米。
虽然这不太可能影响任何计划在山腰使用别墅的人，但它可能会对旨在捕捉全景的公寓或酒店开发项目产生更大的影响。
较小的开发项目应该能够应对这些变化，因为任何不超过 29 个单元的开发项目都将免除环境调查程序。 然而，较大的项目将有大量新的要求来满足当局的要求。
你家外面的路有多宽？
泰国有法律规定建筑物的高度以及建筑物必须距离道路多远，这两者都取决于相关道路的宽度。
例如，如果道路宽度小于6米，则建筑物必须与道路设置一定的距离。 建筑物本身也可能有高度限制。 换句话说，距道路的距离和最大允许建筑高度将随着外部道路的宽度而变化。
过去，抱怨建筑物违反其中一项或两项规定的邻居们都取得了成功。 在这种情况下，法院已下令拆除该建筑。 然而，如果违规行为轻微，建筑物的高度可以随时降低以安抚任何抱怨的邻居。
然而，只要遵守这条法律，就没有必要冒险。
您的土地属于国家森林保护区或林业保护区吗？
如上所述，我们始终建议任何购买土地的人进行尽职调查。 但对于在森林地区购买别墅的人来说，这个数字是前者的两倍。
在普吉岛（以及泰国其他地方）有很多大片山地被非法出售给私人买家的案例，其中一些位于靠近海滩的海角。 这片土地实际上从未被出售过，实际上是国家公园、野生动物和植物保护部的财产，该部是更知名的自然资源和环境部的一个机构。
尽管现在这种情况已经不那么常见了，但这种做法肯定仍然存在，而且别墅和公寓仍然建在我们所说的“肮脏的土地”上。 即使别墅、公寓或酒店已经存在多年，也不意味着犯罪者就可以免受法律的制裁。 这块土地属于政府，属于泰国人民，未来随时可以收回。
没有限制性规定，即使您可能被骗购买土地，您也不太可能获得任何补偿。 如果相关土地最终是国家森林、森林保护区或其他公共土地，您可能会失去一切，并且没有法律追索权。
这是真正经验丰富的律师真正赚钱的地方，因为在某些情况下，只有当他们进行绝对彻底的尽职调查时，他们才能发现任何潜在的问题。
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