我们只谈投资，只讨论普通人投资层面的问题。 它们都是基于我个人的理解和收集的知识。 如有错误，请指出。 我很感激！ 某某动不动就买一栋楼、一条街，这是我们力所不及的。 我还花了几年的时间阅读别人的攻略和资料，区分哪些是好文章，哪些是可靠的文章。 然后我亲自接触了很多公司，自己研究探索了经验，虽然不一定都是准确的。 ，就总结记录一下，为自己的泰国买房之旅提交毕业论文。
我不是中介，我不会赚任何人的钱。 写这篇文章的初衷是想介绍一下我自己在泰国芭堤雅买房的经历，以及经常遇到的问题。 希望大家少走我之前走过的弯路。
在中国，一切都要靠自己，包括孩子的教育、养老。 我们大多数 80 年代出生的人都是独生子女。 未来我们其实会面临很大的压力。 我们不能只靠工资。 我们得想其他合理的赚钱方式。 虽然我父母在老家市中心有一套房子，但是不大。 它位于一个已有多年历史的老社区。 停车也很困难。 以前出租给别人很多年了，但是房子老旧，问题很多。 问题时不时地出现。 一会儿就到了 漏水了，下水道也堵了。 管理起来非常麻烦。 以前一个月1200元就能租到，后来1000元就很难租出去了。 虽然是市中心的老房子，但很多人都羡慕不已，认为以后拆了还能赚钱。 不少，但是这么多年了，我们也不打算等拆就死了，所以全家人商量后，就想把它卖掉，用钱去投资别的东西。
有一次一个好朋友来找我，问我他家人想投资海外房产，让我给我一些建议，我觉得哪个国家比较好。 由于我们对欧美国家了解不多，感觉距离太远，管理不方便，而我和他去过泰国很多次，对这个国家很了解。 这里的生活水平不高，人们很友善，生活氛围很好，房屋出租率很高。 我们向他推荐了这个地方并考虑购买。 我们到达的房子可以用于退休。 结果，他在2016年经过考察后找到了一家不错的中介，并成功在芭堤雅购买了自己的第一套房产。 后续的投资效益非常好且稳定。 通过朋友先试水的经历，我自己经过近2年的网上调研、对比研究、联系公司、房产经纪人，我们一家人在2018年购买了芭堤雅的第一套房产。很多人问我为什么选择芭堤雅曼谷的？
起初，我首先考虑的是曼谷。 主要原因是总价太贵（我买不起），所以放弃了曼谷。 如果我在曼谷投资，一定是在核心区，唯一的目的就是等待升值。 经过我的研究，曼谷的房子也很适合投资，但是我的钱包不允许，所以我选择了芭堤雅。
目前我们是Airbnb的房东，我们的房子基本都租完了。 我这里就不详细说了。 如果有很多人感兴趣的话，我会写一篇后续文章，介绍如何成为airbnb上的热门超级房东，并让你的房子租满。
说说我们家的购房经历吧。
2018年4月，我一家人去了芭堤雅，经纪人带我们参观了各个房产。 好在我们去之前就准备了很多国内的房产信息，这样查看房产就方便多了，申请也很快就通过了。 一位经纪人购买了第一套房子。
从2016年开始了解泰国房产这几年，网上有很多文章说泰国房子有多好，教育、养老、回报率等等，都非常好，生活成本超低，甚至还有朋友圈。 据说年回报率在10%以上，但我无法判断是真是假。 中国投资者对泰国投资热情很高。 事实上，我们国家正在对泰国进行投资。 中泰高铁项目、阿里巴巴、京东投资都是好消息。 随着越来越多的国内投资者了解泰国房地产，预计很快会有更多的中国人前往泰国投资。 在此提醒大家投资时要谨慎。
接下来我们就进入正题，在泰国买房。 我们关心的问题有哪些？ 我把问题大致分为六点。
第一个问题是房子的价格。 关于芭堤雅的房价，泰国买房没有共享面积。 指的是实际面积，但是会包含阳台，大概10000-50000元左右（价格会有浮动，不固定）。 有时候和朋友聊天的时候也会问，毕竟不是每个人都能花几十万现金买房子的。 他们还会问我，我可以贷款吗？ 没有在泰国工作的外国可人，我们就无法做到这一点。 贷款买房，就像在中国一样，必须有担保。
其实芭堤雅并不是很大。 它分为七个区域。 对于房地产投资来说，每个地区都有其独特的优势和劣势： 1. 北芭堤雅 2. 芭堤雅中部区（centralpattaya） 3. Pratumnakhill 4. Jomtien 5. Na-jomtien 6. Bangsaray 7. 东芭堤雅
市中心通常是最贵的。 二手房的成交价格甚至高于新房。 中天稍微便宜一点（海景还是很贵）。 北区也比较贵，因为是富人区。 然后东区的别墅就更多了。 中天山和中天山没有太大区别。 Na Jomtien距离比较远，设施也比较缺乏。 房价便宜，但生活不方便。 Bangsalay距离中心区较远，所以基本不在考虑范围内。
看房子的时候我们先去了中天，看了很多楼盘。 我们的第一印象是，这里比较偏僻，但是人气还挺高，外国人也比较多。 中介告诉我们，外国人来住的时间一般都比较长，很多人会选择住在稍微偏僻的地方。 房租便宜，租摩托车买菜去市中心都很方便。 市中心租短租的游客较多。 人气很高，周边设施齐全，大型商场、超市等。
其实，一套房子的建造成本基本是一样的。 主要取决于土地的价值。 例如，成熟商业CBD的地价与郊区的地价肯定是不一样的。 引用李嘉诚先生的一句商业名言：地段、地段、还是地段。 其实整个泰国的物价水平都差不多，差别不是很大。 比如曼谷一瓶可乐要15泰铢，芭堤雅也差不多。 去过泰国旅游的同学应该都知道，整个泰国的物价差别其实并不算太大，所以用价格的高低来判断好坏是不可能的。
如果在同一个地段，生活设施和装修水平应该会更好。 芭提雅比较特别，因为它是一个靠近海的城市，所以靠近海的房子价格比较贵。 据我所知，芭堤雅和中天都是一路。 不允许建造公寓。 它是公共资源，只能建造酒店、商场等公共建筑。 海滩是稀缺资源，所以一线海景房特别贵，而且配套设施也很齐全。 房子的年龄也会对价格产生影响。 有些公寓已有20多年的历史。 即使地段再好，房子的价值也会因为年代久远而打折扣。 除非你自己买来搬进去，否则的话以后卖起来就不方便了。 如果你只是买来投资的话，我建议你不要考虑20年的公寓，否则出租和出售都会非常困难。
泰国只有49%的公寓可以卖给国外可人，另外51%必须由泰国人购买。 由于每栋楼都需要满足这样的销售指标，如果把这套房产卖给国外可人，任氏的采购量比较大，房凯就会降低卖给泰国人的价格，让这个比例达到一个平衡的状态。 好的楼盘价格基本是一样的，如果是一些不太好的楼盘，价格相差就更大了（据说有的差价超过20%）。 在泰国，法律禁止一切短期租赁，但许多房地产并不由任何人管理。 其实在我们国家也是一样的，只是很多人不知道而已。
很多朋友听说我们去泰国买房产，都过来了解一下。 大多数人认为泰国很穷很落后，房子应该很便宜。 我不知道这是为什么。 我猜大家都认为国家很小，房子很便宜。 只是便宜而已。 这是不合理的。 这是否意味着最贫穷国家的房价一定非常非常便宜？ 让我们回顾一下之前所说的。 位置决定价值，这是亘古不变的真理。 即使是在小县城，只要地段好，这里的房价仍然不便宜。
芭堤雅建筑之王（开盘价每平米3万多元）
我们已经联系了很多代理商。 一些经纪人告诉我们某处房产距离海滩有多少米。 事实上，真实的距离远比他们所说的要大。 甚至还有人指出，房源靠近长途站（坐长途车去玩可以吗）？ 事实上，影响价格的因素有很多。 即使不同楼层、不同朝向的房产，价格也会有所不同，所以还是需要自己去实际考察。 比较和买房子并不容易。 但请记住，位置和受欢迎程度是重要因素。
第二个问题是关于产权问题。 很多朋友都会先问我这个（比较核心的问题）
曾经有朋友问我，听说泰国的房子不卖给外国人吗？ 泰国的房子和我国一样有70年的土地使用权吗？ 当我还没有了解泰国房地产的时候，我和他们一样，也有很多疑问。 以下是我了解到的信息。 泰国的产权有两种类型：永久业权和租赁业权。 一般情况下，租约可以续签30年； 在空间上，产权分为建筑物和土地两部分，相互独立，可以由不同所有者持有；
土地和建筑物的所有权、使用、租赁或出售以及其他交易在法律上是完全相互独立的。
虽然外国人对其购买的永久业权公寓拥有 100% 的所有权，但他们最多可以购买公寓总建筑面积的 49%。 换句话说，可供外国人选择的住房数量至少减少了一半。 因此，在购买之前，关注公寓的外国人所有权配额非常重要。
产权契据：产权契据是最重要的文件！ 基本上就是我们国家买房意义上的房产证。 地契上注明的土地不是整个开发项目的土地，而是您购买该单元的土地。 如果将来要交易房屋，则需要这份产权契据。 土地契约分为正反两面，均用泰文书写：
A、正面是房屋的一系列详细信息，包括：转让单位信息、项目地址、名称、楼层、建筑面积、户型、开发商信息等。此类地契上的红色标志表示永久业权所有权。
B、背面是与土地相关的出售抵押等信息，包括原产权人的信息，以及原产权人的信息。
国土部门销售合同：国土部门销售合同转让时，除购房合同外，还有国土部门出具的销售合同。 业主的信息将反映在销售合同中，该合同也是用泰语书写的。
户籍簿：户籍簿是泰国政府正式发行的小本本。 用于登记业主信息和房间号，以及泰国的住宅规章制度。 由于泰国房产与土地是分开的，所以上述所有文件都是房屋所有权的文件。 房屋所有权证书通常由当地地区管理局或泰国官方土地办公室颁发。 外国人的房屋登记簿是深蓝色的。
据我所知，泰国很多值钱的房产都是外国人可人拥有的。
泰国法律规定，外国可人不得拥有土地永久产权，但可以直接拥有建筑物永久产权； 它还可以持有土地租赁权。
许多人想通过成立泰国公司来持有永久业权的土地权，从而在泰国拥有别墅。 （但我个人认为风险太大）。 据我所知，这就是它的工作原理。 首先，通过合法途径在泰国设立公司。 只要泰国股东持股总额超过50%，即可视为泰国公司。 您可以持有和购买土地。 综合以上，然后你可以找律师帮外国人找两个泰国名义股东，分别持有30%和31%的股权，这样你就可以买别墅或者土地了，但是我觉得这样做有一定的风险吗，还是选择永久业权公寓更好？
第三个问题是转让手续。
我们非常简单地完成了手续。 到了泰国后，代理带我们去泰国银行开户，然后把钱转入泰国账户，剩下的就交给代理了。
我们买了二手房，所以我们把钱转到自己的卡上后，就给卖家付款了，然后就开始收房租了。 整个过程大部分是由中介机构来运作的。
我了解到的过户材料有： 1、买家的身份证件（18岁以上），即护照。 如果夫妻共同拥有财产，则必须提供结婚证。
2、泰国当地银行出具的外汇交易表（FETF证明文件）。 （从中国直接汇美元至开发者账户无需自行申请证明文件。）
3、需提供授权书及代理人身份证件。
其实转让很简单，只需要钱、一个人、一本护照，哈哈。
评论：
1、转让税为2%，一般为买卖双方各承担1%；
2、印花税0.5%，一般由卖方承担（根据官方评估价值或合同售价，以较高者为准）；
3、特别商业税3.3%，一般由开发商承担（二手房一般由买卖双方承担，持有房产5年以上可免征）；
4. 个人所得税和预扣税根据财产评估价值采用累进税率计算。
转账成功后（一周左右），您将能够拿到所有重要文件、钥匙等。
第四个问题是关于投资回报率。
这个问题也是我们刚接触泰国房产时最关心的问题。 相反，这个问题是最容易放松和麻痹的。 有很多人看到高收益就不知所措，所以坚持，坚持，坚持（想想有多少人被P2P理财愚弄了）。
退货率超过5%！ 想必很多人看到之后都激动不已。 国内银行理财产品大多在4%-5%左右。 但是，如果你用钱去购买金融产品，除了每年的回报之外，实际上每年都会贬值一部分价值。 房屋的情况并非如此。 除了每年的租金回报率，还有房子的增值部分，即使泰国房地产的年增长率与他们国家的GDP相同，仍然可以达到3-4%左右。 这样一来，房地产的增长幅度就会非常大，大家又兴奋了是吧？
而且，房价大多在几十万到一百万元不等，相对于北上广深动辄动辄几百上千万的价格来说，还是很便宜的。 而且这样的价格，基本上可以分两次汇款。 暂且不说能否汇出，国家一直禁止海外汇款用于购买房产。 为什么？ 因为国内的钱太多了，我们国内的投资非常简单，所以大多数人还是选择购买房产进行投资。 另外，国内房价基本没有下跌，所以大家更愿意把所有的钱都投入到房地产上。 换句话说，如果大家都把钱投到国外回报好的项目上，或者不投资房地产，房地产市场可能会迅速降温。 正常人的心态是买涨不买跌。 如果房价出现松动或者横盘，那么大家就会开始观望。 国内房地产库存如此之多，怎能观望？ 老百姓不买房 – 开发商资金链就会紧张 – 银行的钱发不出来 – 一堆房子抵押给银行 – – 银行想低价卖房子变现 – 价格越低，人们买的可能性就越小——地方政府靠卖地赚钱——如果没人要，房子卖给谁？ 所以钱一定不能让出去，但是国家的钱可以出去，都是为了应对人民币贬值，减少人民币贬值的影响。
到了1989年，日本的房地产价格已经飙升到了荒谬的水平。 当时，日本的土地面积相当于加利福尼亚州，土地总价值相当于整个美国的四倍。 房价有一个著名的例子，那就是如果你卖掉东京的整套房子，就可以买下整个美国！ 这个例子发生在1990年。1990年，仅东京的地价就相当于美国的地价总和。 普通工薪阶层即使花上毕生积蓄，也买不起大城市的房子。 只有亿万富翁和少数大公司高管才能买得起房子。
我们就拿上图中的145万泰铢的房子来分析一下它是否能够实现5%以上的年回报率。 具体来说，计算一下实际的回报率，以及拥有这套房子的实际成本和投资。 房价全包145万泰铢。 还好我们在泰国买房要找中介。 代理费是卖家付的，也就是说我们投资了145万泰铢（约合人民币31万元），其中需要去泰国买这个房子（很多人可以说是一趟，但是一码等于一个代码）如果往返票不是特价票的话，往返票是1600元（我住在贵阳，还没有购买直飞机票，要坐高铁到附近的城市飞。费用是！），签证260元，因为要住泰国的酒店和开户。 汇款至少要几天时间，因为要等汇款到账，而且泰国周末没什么事可做。 如果恰逢节假日，就需要几天的时间。 这需要几天的时间。 住宿费一看就几千块钱。 我们只计算一个人的机票。 这样就增加了几千元的成本（不包括当地的交通费用），房价瞬间就变成了31.5万元以上。 。
房东不需要缴纳水电费，但需要缴纳物业费。 泰国大部分物业费都比较贵，大约每平方米5-10元，也就是每月160元左右，每年1920元左右，因为物业费包括游泳池、停车场、健身房、儿童等。 娱乐室等公共设施。
还有一些房间可能需要增加一些设备，比如洗衣机、冰箱、电视等。泰国的大部分房产都配有空调。 如果一切都齐全的话，就会有每年的损失和其他费用。 总而言之，它可能会是另一种。 费用。
还有一个经纪人可以帮助您出租。 如果您对房子有任何问题，中介将负责为您解决。 （请注意，选择一个好的代理是多么重要。）一年租约的代理费是一个月的租金。 ，1700元，
现在我们来算一下。 房子总投资约32万元。 11个月的租金为18700元减去物业费1920元。 实际收入可能是16780元。 这样看来还是5%的样子，还是很划算的。 但我们计算的是理想情况，如果租户停止租赁，寻找新租户所需的时间以及其他因素。
房子好不好出租，我们不能只相信中介所说的。 在你买房之前，很多中介都会告诉你，房子很好租，租金很高。 如果遇到不好的中介，那就麻烦了。 我朋友买了这样的房子，之前中介就各种说要建地铁站出租。 然后经纪人把房子卖了，一切都不管了。 就连购买家具和电器，我的朋友也必须飞到那里亲自购买。 房子空了几个月后，幸运来了。 好才通过好心房的财务姐姐（湖南人）帮忙出租。 可靠的代理商的售后服务是非常好的。 顾客不需要去那里。 他们会根据你的要求帮你买所有东西，包括家里缺什么，你想买什么窗帘和床垫，而且他们不会从中赚钱。 你的钱就是我的房子。 当时我委托经纪公司帮我买了电视和空调。 他们直接在正规商场买的，然后用发票跟我结算。 还有一些代理出售特殊房产。 他们拥有大量的租户资源可供使用。 你买的房子只能靠他们出租。 以后你卖房子也要靠他们。 你完全被别人主导了。 我根本没有发言权（我遇到的一个经纪人就是这样的）。
第五个问题，
至于房子的升值问题，据我了解，除了特殊地点、特殊情况外，泰国房产的升值幅度和其国内GDP的增长幅度是差不多的。 从2015年起的四年里，泰国年GDP增速基本保持在3%以上。 由于泰国是一个旅游业高度发达的国家，每年来泰国旅游的游客数量不断增加，这也会增加对房地产的需求。 人多了，房价自然就会上涨。 每年有1000万人次前往芭堤雅旅游，平均每天有近3万人次前往芭堤雅。 对酒店和民宿的需求非常高。 三亚就是一个例子。 十多年前我去三亚的时候，房价非常便宜。 目前，所有海景房均已提供。 一平米好几万，三亚的生活成本还是很贵的。 我的一个亲戚一年四季都去三亚过冬。 他们说三亚现在乱了，蔬菜涨太多了，最近生活费涨太多了，活不下去了。
另一种情况是价格可能不升反降。 国外和我们国家不一样。 房子再差，价格也不会跌。 这种观念在我们民间根深蒂固，但在国外却并非如此。 如果你选错了地点，你可能真的会成为买家。 也许房子在你买的时候就带有租约。 一旦租客停止租房，可能很难找到新的租客。 这种情况肯定是存在的。 是啊，我只能想把它当作自己的住所，还能怎么办呢？ 既然没有租客，为什么房价这么容易上涨呢？ 所以一定要动作准确，不要操之过急。
我们去看了很多二手房。 第一眼看到，大家都觉得很漂亮，比国内的二手房好多了。 再加上代理商的甜言蜜语，让我们产生了购买的冲动。 这件事当时就发生在我身上。 毕竟我已经决定买房了，我更担心我的钱用不上。
第六个问题是签证问题。
通常去泰国购买不会对你的签证有任何影响。 你应该得到你想要的任何签证。 50岁以下泰国签证一般申请旅游签证，包括纸质签证（可以在淘宝任意店办理，一般停留2个月，可延长1个月）、落地签证（免费政策）落地签证已延长至2019年4月30日）、电子签证（据说从2019年2月中旬开始可以申请）、50岁以上老年人可申请10年养老金签证（请询问度娘如何申请），其他特殊签证例如工作签证、同伴签证、学习签证这里有所不同。 我们通常申请旅游签证。
买房麻烦吗？ 其实很简单，只要理清思路就可以了。 不管你买房时是否做了很多规划，我都建议你亲自去看看。 这样您会对实际的人气、位置、配套设施等有更直观的感受。
我建议你去之前先准备好策略，找一个靠谱的中介，在到达前几天尽量把所有的房产都看一遍，然后再考虑决定。 这样可以节省很多时间，不用盲目的去看楼盘。 这样的话，看多遍也没有头绪，所以一定要做足功课。 只有这样，你才会对房产情况有一个透彻的了解，才不会浪费时间。
这是我们一家人第一次去芭提雅找这个机构。 我对他的效率简直无语了。 当我们去开银行账户时，我们请了一个泰国人带我们去那里（他不会说中文或英文）。 我们家带了一个1个20岁的孩子，从早上9点工作到下午3点（我有10000xxx），想着开户提款用不了多久。 我没吃早饭，饿着肚子要完成工作。 ，大人还好，小孩子就可怜了！ 最后连早餐和午餐都没有给你吃。 我心想，既然找了华人办的中介，就是为了方便。 至少沟通方便，熟悉业务，做事也方便。 但最终还是有很多事情需要我们自己跟银行沟通。 我已经离开泰国了。 告诉我：我没有开通网上银行，无法通过手机转账，导致这个银行账户基本没用。 我瞬间泪流满面。 因此，购买房屋时，找到可靠的代理商将使您更容易。 无论如何，我遇到的第一家代理机构有很多使我受苦的事情。
我首先想到是在泰国找到代理商还是直接去开发商购买它会便宜。 它没有发生。 许多价格比我在朋友圈中看到的国内经纪人提供的价格还要昂贵。 我也不这么认为。 你知道为什么吗？ 有批发价吗？ 我去了很多地方检查。 在泰国，房屋的价格清楚地标记了，而在中国，这是一个咨询价格，因此很容易比较价格是高还是低。 最后，我了解到该机构只划分佣金，这对去那里的人没有影响。 如果您在没有中介的情况下购买房屋计划外，您仍然可以自己做。 前提是您的英语足够好，并且具有很强的能力。 您可以自己做所有事情，优势是安全。 如果您要购买二手房子，那么找到可靠的中介机构非常重要。 实际上，我们所有人都在中国使用中介。 让我们有第三方见证人。 毕竟，他们对业务非常熟悉，例如房地产，租赁，房地产简介等。 无论您是海外还是在中国境内，第一个问题是您一定不能被欺骗。 如果您被欺骗，您将失去一切。 即使您购买了不良财产，至少您仍然有东西。 因此，我尝试了许多中介机构，最后决定从我的朋友那里买房子。 该中间人后来在此过程中发现，这不是那么好，并误导了我们很多，这推迟了我们在芭堤雅购买基地的购买。 原始单词是这个。 我问她，请基地有任何财产吗？ 他回答我，因为价格上涨如此之高，您想成为接收器吗？ 仅仅因为这句话误导了我购买了其他浪费时间的其他物业。 （实际上，房子的价格上涨是正常的吗？不是吗？好的房产肯定会上涨，毕竟，位置在哪里？因此，我们后来购买的价格更多昂贵（因为这次是基本的第二阶段的开放，这导致第一阶段的价格上涨，这也是我们以后不坚定的错误。并在我检查后留下一两个。
目前有很多好消息，包括中国 – 泰国高速铁路，在泰国进行投资的各种大型公司，在泰国，阿比赛和微信支付的压倒性中国广告在泰国到处都是。 泰国的游客人数在2018年达到1000万。预计2019年将达到1000万人。
2018年，第1000万游客进入泰国。 作为奖励，这家旅游者获得了价值价值135,000泰铢的优惠券，由国王免税商店和中央购物中心提供。 恐怕比赢得彩票更难。
